Termőföldet vásárolni bányászati célra nem lehetetlen - Dr. Jean Kornél

2017.11.17

Mindannyiunk számára ismert, hogy a 2014-ben hatályba lépett Földforgalmi törvény és egyéb, kapcsolódó jogszabályok jelentős mértékben megszigorították a termőföldszerzés lehetőségét Magyarországon.

A korábbi gyakorlat szerint a külszíni bányavállalkozások a bányászatuk területi igényét jellemzően a bányatelekkel lefedett, zömében termőföldek tulajdonjogának a megszerzésével biztosították.

A 2014-ben megjelent jogszabályok azonban amellett, hogy a jogosulatlan személy által termőföld tulajdonjogának a megszerzése érdekében kötött szerződések polgári jogi érvénytelenségét deklarálták, számos más hátrányos (polgári jogi és büntető jogi ) jogkövetkezményt is fűztek ahhoz.

Ezek az új szabályok, főleg kellő jogalkalmazási tapasztalat, bírói gyakorlat hiányában gyökeresen átrendezték a bányavállalkozások gyakorlatát.

A korábbi gyakorlat szerint ugyanis jellemzően kisebb cégek a tulajdonosok nevére vásároltak termőföldeket későbbi bányászat céljára, vagy adásvételi előszerződés útján állapodtak meg a föld tulajdonosával abban, hogy azon a más célú hasznosítás megkezdését követően bányászati tevékenységet fognak folytatni, a tulajdonjog megszerzésével egyetemben,

A rendkívül súlyosnak számító jogkövetkezmények hatására az előszerződések megkötésének a gyakorlata annak ellenére vált elenyészővé, hogy minden szakmabeli számára teljesen egyértelmű, hogy a vevő pozíciójában a bányavállalkozó célja egyáltalán nem a termőföld tulajdonjogának a tiltott megszerzése.

Ebben a bizonytalanná vált jogi környezetben látott napvilágot 2016-ban a Kúria egy a jogalkalmazási gyakorlatot reményeink szerint alapvetően befolyásoló eseti döntése.

A kérdéses ügyben a termőföld tekintetében nem szerzőképes vevő (külföldi magánszemély), a jogutódokra is kiterjedő hatállyal előszerződést kötött az eladóval, termőföldnek minősülő ingatlan adásvételére. A vevő az előszerződés alapján a vételár egy részét kifizette, a fennmaradó összeget pedig ügyvédi letétbe helyezte. Az előszerződés alapján a vevő az ingatlant birtokba vehette, azon építkezhetett és használhatta. A szerződéstől való egyoldalú elállást és a szerződés felmondásának a lehetőségét a felek írásban kizárták. A végleges szerződés megkötésének tervezett időpontja 2014., melyben a feleket az a várakozás vezette, hogy ekkor az uniós előírásoknak való megfelelés érdekében megszűnnek a 2012-ben hatályos tulajdonszerzési korlátozások.

Miután a vevő birtokba vette az ingatlant és azon építkezésbe kezdett (használat), az építkezési költségek tervezetthez képest magasabb mértékére történő hivatkozással elállást kezdeményezett.

Elállás indokai vevő részéről: (i) Az előszerződés jogszabályba ütközik, illetve (ii) jogszabály megkerülésére irányul, mert az abban foglaltak lényegében megfelelnek a végleges adásvételi szerződés ismérveinek, ellenben a termőföldnek minősülő ingatlan tulajdonjogát jogszabályi korlátozás folytán a vevő nem szerezheti meg. Vevő hivatkozott (iii) az előszerződés színleltségére és az (iv) okirat alaki hibáira is.

A Kúria által vizsgált ügyben egy bányászati céllal termőföldre kötött adásvételi előszerződés gyakorlatilag valamennyi érdekes kérdése és lehetséges érvénytelenségi oka szerepel.

Ehhez képest a Kúria által levont lényeges jogi következtetések:

  • A felek között létrejött adásvételi előszerződés nem érvénytelen.
  • Nem tiltott, hogy az előszerződésben a végleges szerződés minden eleme szerepeljen, de abból hogy a tulajdonjog átruházására ekkor nem volt lehetőség, egyértelműen kitűnt a szerződés előszerződés jellege, amit alátámasztott egyébként az is, hogy a vételár teljes mértékben nem került kifizetésre.
  • Az előszerződés a szerződéskötéskor hatályban volt termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény (a továbbiakban: Tft.) 7. § (1) bekezdése[1] szerinti általános tulajdonszerzési tilalomba nem ütközött, hiszen nem került sor benne tulajdonjog átruházására(!).
  • Ha a felek előszerződést kötnek és a szerződéses akaratuk, továbbá a szerződésük tartalma is előszerződés megkötését támasztja alá, akkor nem lehetséges a megállapodásukat végleges szerződésnek tekinteni.
  • Az előszerződés a jellegénél fogva nem feltétlenül szükséges, hogy mindenben megfeleljen az érvényes, végleges adásvételi szerződés követelményeinek.
  • A végleges szerződés érvénytelensége okának mindig a végleges szerződés megkötésekor kell fennállnia.
  • Az előszerződés érvényessége vagy érvénytelensége nem választható el annak a szerződésnek az érvényességétől vagy érvénytelenségétől, amelynek megkötésére a felek kötelezettséget vállalnak. Ha a végleges szerződés - akkor, amikor azt létre kell hozni - valamilyen okból érvénytelen lenne, az előszerződés is érvénytelen. Nem lehet ugyanis kötelezettséget vállalni olyan szerződés megkötésére, amelynek létrejöttét a jogszabály egyértelműen tiltja.

Az előszerződés érvénytelensége azonban elválhat az annak alapján megkötendő szerződés érvénytelenségétől, azaz nem feltétlenül lesz érvénytelen az előszerződés önmagában azért, mert az a szerződés, amelynek a megkötésére a felek kötelezettséget vállaltak, az előszerződés megkötésekor érvénytelen lenne. Az előszerződés érvénytelensége ez okból ugyanis akkor áll fenn, ha nincs reális lehetőség a későbbi érvényes szerződéskötésre, tehát nem hárulhat el az akadálya annak, hogy a felek az előszerződés alapján később érvényes végleges szerződést köthessenek.

Mivel az előszerződés kötését követően engedélyezett más célú hasznosítás megkezdését követően a termőföld anyaggödör megnevezésre minősíthető át, amely kivett jellegénél fogva már nem esik a szerzési tilalom alá, nincs tehát annak jogi akadálya, a fenti szempontok aggályos figyelembe vétele mellett, hogy adásvételi előszerződéssel kerülhessen hosszú távon biztosításra a külszíni bányák területi igénye.

Dr. Jean Kornél
Ecovis Hungary Legal